В последние несколько лет рынок недвижимости претерпел колоссальные изменения, главным из которых стала тотальная цифровизация. Если раньше покупка квартиры в другом городе или даже регионе неизбежно сопровождалась тратами на авиабилеты, проживание в гостинице и длительными отпусками за свой счет, то сегодня стать владельцем заветных квадратных метров можно, буквально не вставая с дивана. Межрегиональные сделки приобрели массовый характер: жители Сибири и Урала активно покупают жилье на юге страны, в Москве, Санкт-Петербурге или Калининграде.
Однако за удобство и скорость приходится платить.
Удаленный формат оформления накладывает свои специфические финансовые обязательства на участников процесса. Многие покупатели ошибочно полагают, что их расходы ограничатся лишь стоимостью самой квартиры и стандартной госпошлиной. На практике же дистанционная сделка обрастает целым рядом сопутствующих сборов, технических комиссий и услуг посредников. В этой статье мы максимально подробно разберем, какие именно налоги, пошлины и технические сборы ложатся на плечи покупателя при дистанционном приобретении недвижимости.
Есть ли налоги на саму покупку недвижимости?
Начать стоит с главного вопроса, который волнует большинство покупателей: нужно ли платить налог государству по факту приобретения жилья? В Российской Федерации налоговое законодательство построено таким образом, что сам факт покупки квартиры, дома или земельного участка не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Налоговое бремя (те самые 13% или 15%) в стандартной ситуации несет продавец недвижимости, получивший доход.
Тем не менее, расслабляться покупателю не стоит. Существуют определенные правовые нюансы и исключения, о которых необходимо знать:
- Материальная выгода при покупке по заниженной цене. Если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого лица (например, у родственника или работодателя) по цене, которая несуразно ниже рыночной или кадастровой стоимости, налоговая инспекция может усмотреть в этом материальную выгоду.
В таком редком случае покупателю могут начислить НДФЛ на разницу между реальной ценой и суммой сделки.
- Ежегодный имущественный налог. Как только переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, вы официально становитесь налогоплательщиком. Со следующего года вам придется уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц.
Ставка налога зависит от кадастровой стоимости объекта и регионального законодательства (обычно это 0,1% от кадастровой стоимости для жилых помещений).
- Налоговый вычет (приятный бонус). Вместо уплаты налогов покупатель, наоборот, имеет право вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. Если вы работаете официально, государство позволяет вернуть до 260 000 рублей с покупки жилья и до 390 000 рублей с уплаченных процентов по ипотеке. Как отмечает источник, знание своих налоговых прав и обязанностей позволяет грамотно спланировать бюджет еще до момента подписания договора.
Нотариальные расходы при дистанционной сделке
Удаленная покупка недвижимости может быть реализована несколькими путями, и один из самых безопасных — нотариальная дистанционная сделка.
Этот механизм появился в России относительно недавно и позволяет сторонам находиться в разных кабинетах нотариусов в разных концах страны.
Если вы, находясь в Москве, покупаете квартиру во Владивостоке, вы идете к московскому нотариусу, а продавец — к владивостокскому.
Специалисты связываются по защищенному каналу видеосвязи, проверяют документы, и сделка удостоверяется электронными цифровыми подписями. За эту услугу взимается нотариальный тариф.
Из чего складываются нотариальные сборы:
- Федеральный тариф (госпошлина): Зависит от стоимости объекта недвижимости и степени родства между сторонами. Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (например, покупка доли), тариф ниже.
Если удостоверение добровольное — тариф выше. В среднем это процент от суммы сделки (от 0,1% до 0,4%) плюс фиксированная сумма.
- Региональный тариф (УПТХ – услуги правового и технического характера): Каждый нотариус берет плату за подготовку проекта договора, проверку арестов и обременений.
В дистанционной сделке этот тариф уплачивается каждому нотариусу в полном объеме (то есть и покупатель, и продавец платят своему нотариусу по тарифам своего региона). В среднем это обходится в 6 000 – 12 000 рублей для каждой стороны.
Кроме того, если сделка проводится не через дистанционный нотариальный формат, а по классической доверенности, покупателю придется оплатить оформление нотариальной доверенности на своего представителя в другом городе (около 2 000 – 3 000 рублей), а также почтовые или курьерские расходы на пересылку оригинала документа.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности
Любая сделка с недвижимостью завершается в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Без записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вы не считаетесь полноправным владельцем.
Для физических лиц размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на квартиру, дом или земельный участок стандартно составляет 2 000 рублей. Если объект приобретается в долевую собственность, пошлина может делиться пропорционально.
Например, если супруги покупают квартиру по 1/2 доли, каждый уплачивает по 1 000 рублей. Если приобретается земельный участок сельскохозяйственного назначения, пошлина существенно ниже (обычно 350 рублей).
При дистанционной сделке оплата госпошлины также происходит дистанционно.
Если сделка оформляется через банковские сервисы электронной регистрации (Домклик, Метр квадратный и т.д.), банк автоматически формирует квитанцию на оплату в приложении. Ранее государство предоставляло скидку в 30% при оплате пошлины через портал Госуслуг, однако с 2023 года эта скидка была отменена для всех видов пошлин.
Технические сборы за безопасные расчеты и электронную регистрацию
Именно в этой категории кроются основные “невидимые” траты покупателя при удаленной сделке.
Поскольку физически передать пакет с наличными деньгами невозможно (и небезопасно), стороны прибегают к банковским инструментам.
- Сервис электронной регистрации (СЭР). Сегодня большинство удаленных сделок проводится через специальные цифровые платформы крупных банков или агрегаторов. Банк берет на себя задачу выпустить для вас усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), сформировать пакет документов и отправить его в Росреестр по защищенным каналам связи.
Стоимость такой услуги варьируется от 4 000 до 12 000 рублей в зависимости от банка, региона и типа жилья (новостройка или вторичка). Часто банки мотивируют покупателей использовать СЭР, предлагая скидку на ставку по ипотеке (например, минус 0,3%).
- Сервис безопасных расчетов (СБР). Это цифровой аналог банковской ячейки.
Покупатель переводит деньги на специальный транзитный счет. Банк «замораживает» их до тех пор, пока Росреестр не подтвердит переход права собственности. Как только выписка из ЕГРН обновляется, банк автоматически переводит деньги продавцу. Стоимость услуги СБР составляет в среднем 2 000 – 4 000 рублей.
- Аккредитив. Классический банковский инструмент, работающий по схожему с СБР принципу. Покупатель открывает счет, кладет туда средства, и банк обещает выдать их продавцу только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Открытие аккредитива для сделок с недвижимостью стоит от 1 500 до 5 000 рублей.
- Счета Эскроу. Если вы удаленно покупаете квартиру в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве – ДДУ), закон обязывает использовать счета эскроу.
Для покупателя открытие такого счета является бесплатным. Деньги хранятся на нем до момента ввода здания в эксплуатацию, защищая средства дольщика от банкротства застройщика.
Выпуск Усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП)
Для того чтобы подписать договор купли-продажи удаленно, не прибегая к услугам нотариуса, вам потребуется УКЭП. Это цифровой аналог вашей собственноручной подписи, обладающий полной юридической силой.
Если сделка проходит через платформы крупных банков (о чем писалось в предыдущем разделе), стоимость выпуска УКЭП обычно уже включена в пакет услуг электронной регистрации.
К вам домой или на работу приезжает курьер банка для идентификации личности, после чего подпись активируется в мобильном приложении.
Если же вы организуете сделку самостоятельно, вам придется обратиться в удостоверяющий центр, аккредитованный Минцифры РФ. Выпуск ключа электронной подписи на защищенном носителе (токене) обойдется в сумму от 1 500 до 3 000 рублей.
Стоит упомянуть и бесплатную альтернативу: государственное приложение “Госключ”. Если у вас есть подтвержденная учетная запись на Госуслугах и загранпаспорт нового образца (с биометрическим чипом) или подтвержденная биометрия в ЕБС, вы можете выпустить УКЭП совершенно бесплатно прямо в смартфоне.
С помощью “Госключа” сегодня можно подписывать документы с застройщиками или договоры при ипотеке в некоторых прогрессивных банках.
Сопутствующие расходы: ипотека, оценка и страхование
Если удаленная покупка осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), к списку сборов неизбежно добавляются требования банка.
Эти расходы оплачивает исключительно покупатель:
- Оценка недвижимости. Перед тем как выдать кредит на вторичное жилье, банк должен убедиться, что оно действительно стоит своих денег. Заказ отчета об оценке у независимой аккредитованной компании стоит от 3 000 до 6 000 рублей в зависимости от ценовой политики компании и региона нахождения объекта. Заказать оценку можно дистанционно, оценщик выедет на объект, связавшись с продавцом, а готовый цифровой альбом уйдет напрямую в банк.
- Страхование. Обязательным по закону является страхование объекта залога (самой квартиры) от рисков конструктивной гибели (пожар, взрыв газа и т.д.).
Дополнительно банки настоятельно рекомендуют (иначе повышают ставку) страховать жизнь и здоровье заемщика. При удаленной сделке полисы оформляются онлайн и присылаются на электронную почту. Стоимость полисов рассчитывается индивидуально и составляет от 0,3% до 1,5% от суммы кредита ежегодно.
- Услуги брокера или риэлтора. При удаленной сделке риск купить “кота в мешке” крайне высок. Поэтому покупатели часто нанимают агента в городе нахождения квартиры, который снимает подробные видеообзоры, проверяет историю квартиры, соседей и документы.
Комиссия такого специалиста может быть фиксированной (например, 50 000 – 100 000 рублей) или составлять процент от стоимости жилья (1% – 3%).
Вывод
Подводя итог, можно смело утверждать, что дистанционная покупка недвижимости — это максимально удобный, современный и в большинстве случаев безопасный процесс. Однако покупателю следует быть готовым к дополнительным финансовым издержкам, даже если прямых налогов на сам факт покупки нет.
Вам придется заплатить государственную пошлину за регистрацию (2 000 руб.), оплатить сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации (около 8 000 – 15 000 руб. в совокупности), потратиться на выпуск цифровой подписи или услуги нотариуса.
Если сделка ипотечная, к пакету добавятся обязательная оценка объекта и страховые полисы, что может вытянуть из бюджета еще от 15 000 до 50 000 рублей в зависимости от суммы чека.
И всё же, несмотря на этот внушительный перечень сборов, удаленный формат полностью оправдывает себя.
Если сложить стоимость авиабилетов туда-обратно, расходы на гостиницу, такси и потерянные рабочие дни, технические комиссии банков и госпошлины окупятся с лихвой. Главное — заранее составить смету всех платежей, детально изучить алгоритм электронной сделки и пользоваться услугами только проверенных финансовых учреждений.
